江西多地房地产新政发布！支持“以旧换新”

发布日期：2024-09-18 24:17

来源类型：中关村在线 | 作者：尤汉·乌尔夫萨克

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为持续推动房地产市场平稳健康发展，

近日，江西多地发布房地产新政

鼓励支持住房“以旧换新”

↓↓↓

赣州

7月26日

赣州市人民政府印发了

关于加大力度促进房地产市场

平稳健康发展若干措施的通知

包括契税补贴、全面推行房票安置

支持收购库存商品房等16条措施

具体如下

↓↓↓

赣州市人民政府办公室印发

关于加大力度促进房地产市场

平稳健康发展若干措施的通知

赣市府办字〔2024〕56号

各县（市、区）人民政府，市政府各部门，市属、驻市各单位：

《关于加大力度促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》已经市政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真抓好落实。

为深入贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署和省委、省政府工作要求，进一步落实好消化存量房产和优化增量住房的政策措施，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，结合我市实际，现制定有关措施如下：

一、实行阶段性购房补贴。公布之日起至2025年12月31日期间，在全市范围内，对个人首次购买和为改善居住条件购买第二套新建商品住房（含二手住房）的（以合同网签为准），由属地财政以个人购房契税缴交额为参照，给予不低于契税缴交额50%的消费补贴。

二、对生育家庭实施差异化购房补助。公布之日起至2025年12月31日期间，符合生育政策的二孩、三孩家庭，在章贡区、赣州经开区、赣州蓉江新区范围内购买新建商品住房（以合同网签为准）的，分别给予5000元、10000元的一次性购房补贴，由市、区财政按照2:8比例分别承担。其他县（市、区）根据本地实际制定相应政策。

三、全面推行房票安置。在城市征地拆迁、城市更新、城中村改造等涉及房屋征收中全面推行房票安置。持房票购买新建商品房的，由属地财政给予不低于400元/平方米的购房补贴或购房奖励。

四、促进居民住房“以旧换新”。支持房地产开发企业和居民按照市场化原则进行“以居民旧房置换房企定向新房”，旧房可由房地产开发企业直接购买，也可委托房地产开发企业包销，或协调第三方购买；支持国有平台公司收购居民旧房，居民获得资金后用于购买其开发的定向新房。对参与“以旧换新”的由属地财政给予一定补贴，具体办法另行制定。

五、支持收购库存商品房。支持县（市、区）收购库存商品房，用作返迁房、保障性住房、人才住房、周转房等。

六、促进商业库存去化。县（市、区）可购买、租赁存量商业办公类商品房用于幼儿园、儿童服务中心、便民服务中心、卫生服务中心、文体活动中心、社区日间照料中心、创业中心等项目。各级机关、医院、中高等院校、国有企业等各类机关企事业单位，原则上不再新开工建设业务技术用房，确有必要的，经审批后可按规定就近购买库存商业用房或写字楼进行筹集。

七、优化调整学位准入政策。对购买新建商品住房的，允许购房人凭经网签备案的新建商品房买卖合同、契税缴纳凭证及适龄儿童、少年户口（或其法定监护人有效居住证）向新购商品住房所在地的九年义务教育学区（或接收片区）学校申请转（入）学。

八、动态调整存量房交易计税价格。对市场价格连续3个月环比下降且累计幅度超过10%的县（市、区），及时下调存量房交易计税价格，打通房产置换链条。

九、优化住房公积金政策。允许提取住房公积金支付购房首付款；在提取住房公积金支付购房款后，仍可申请住房公积金贷款，实现“既提又贷”。取消住房公积金贷款间隔时间限制。居民在购房地无成套住房，公积金首次贷款已结清并再次申请贷款的，执行首套房贷款政策。

十、降低按揭贷款保证金比例。支持商业银行和住房公积金调低新发放商业按揭贷款和住房公积金贷款保证金比例。对符合退付条件的，住房公积金管理中心、有关商业银行应及时将保证金退付至规定账户内。对保交房高风险项目，可提前释放贷款保证金支持其项目建设。

十一、加强房地产融资支持。推动符合“白名单”条件的房地产项目“能进尽进”，金融机构对列入“白名单”的房地产项目“应贷尽贷”。原则上预售资金监管账户应在融资主办银行开立，可优先将预售资金监管账户开立行确定为主办银行，严防房地产开发企业违规抽调挪用融资贷款资金和预售资金。根据银行支持“白名单”项目融资力度，在商品房预售资金、住房公积金、住宅专项维修资金等资金存放、账户开设方面给予正向激励。

十二、允许使用银行保函缴纳土地竞买保证金。土地竞买人可以使用银行业金融机构开具的不可撤销、见索即付式的保函缴纳土地交易市场竞买保证金。

十三、继续延长土地出让价款缴交时限。公布之日起至2025年12月31日期间，全市范围内成交的土地，自合同签订之日起1个月内缴纳出让价款的50%，剩余土地出让金缴纳期限可延长至6个月；对实行商品房现房销售的项目，剩余土地出让金缴纳期限可延长至一年。

十四、允许土地分割处置和项目分期开发建设。公布之日起至2027年12月31日期间，对具备分期开发建设条件的项目，允许在缴纳50%以上土地出让金后，分期办理不超过已缴纳出让金比例的土地不动产权证，首期土地不动产权证仅限用于办理预售许可。对存在涉稳风险的房地产项目，经市、县人民政府批准，可对分期建设的剩余土地进行分割处置和办证。

十五、优化规划约束条件和容积率计算规则。县（市、区）可根据车位供需情况，自主合理调整住宅项目车位配比。住宅建筑标准层层高由不宜大于3.2米调整为不宜大于3.6米。已批未开工建设的项目，允许按此规定对原设计方案进行调整。

自2024年6月5日起，章贡区、南康区、赣县区、赣州经开区、赣州蓉江新区通过招拍挂方式新取得建设用地使用权的住宅项目，为小区提供公共服务的位于建筑首层的单层有顶盖、两侧通透开敞、顶盖宽度不超过3.9米的风雨连廊，独立配建的非机动车棚，建筑物屋顶的楼梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房、出屋面风井、烟道、水电井，按照相关规范要求配置并经电力部门审核的安装布置有配电变压器及配电屏柜的配电站房、开关站、开闭所，地下车库坡道出入口顶盖，在满足消防安全、供小区业主休闲健身活动的架空层，按规划条件要求配建的垃圾收集房、公共厕所，其建筑面积不纳入项目容积率计算。划拨用地住宅项目参照执行。各县（市）参照执行。城市森林花园住宅项目规划约束条件和容积率计算规则另按相关规定执行。

十六、加快已售新建商品房不动产登记发证。对因房企欠缴税费、土地被抵押或涉及查封等问题无法办证的房地产项目，分类施策、集中攻坚，按照“群众无过错即办证”的原则，及时为购房群众办理登记办证手续。

除本文件明确的上述政策规定外，《赣州市人民政府办公室关于印发促进房地产业良性循环和健康发展若干措施的通知》（赣市府办字〔2022〕60号）和《赣州市人民政府办公室印发关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》（赣市府办字〔2023〕70号）中的其他政策延续执行。如遇国家和上级政策调整，以上级政策为准，各县（市、区）可根据实际情况，出台本地房地产政策支持措施。

本文件自公布之日起施行。

2024年7月26日

（此件主动公开）

上饶

上饶市人民政府办公室

关于印发上饶市落实“一城一策”

促进房地产高质量发展的若干措施的通知

各县（市、区）人民政府，上饶经济技术开发区、三清山风景名胜区、上饶高铁经济试验区管委会，市直有关单位：

《上饶市落实“一城一策” 促进房地产高质量发展的若干措施》已经市政府同意，现印发给你们，请按要求认真组织实施。

上饶市人民政府办公室

2024年7月22日

（此件主动公开）

上饶市落实“一城一策”

促进房地产高质量发展的若干措施

为适应房地产市场发展新形势，满足人民群众对高品质住房新需求，构建“人、房、地、钱”联动新机制，促进我市房地产市场高质量发展，按照“一城一策”要求，并结合我市实际，特制定如下措施。

一、优化商品住宅规划条件

1．为切实提高住房品质，满足人民群众高品质住房需求，新出让商品住宅地块容积率严格控制在2.0及以下，并在符合城市风貌管控要求前提下，试点推动低密度、低容积率的高品质住宅项目建设。

2．大力推广立体生态住宅，鼓励新出让地块按照立体生态住宅建筑实施管理有关规定建设，努力打造一批高品质的立体生态住宅小区。

二、优化商品住宅设计标准

3．优化商品住房项目配套设施建设要求。对项目周边公共服务设施已满足居民需求的，可按片区进行统筹，避免重复建设，并在土地出让时予以明确；且按要求配建并无偿移交的幼儿园、社区管理服务设施、社区居家养老服务设施等建筑面积不纳入项目容积率计算范围。

4．在保证安全条件下，商品住宅项目主阳台设计进深由不应大于1.8米调整为不应大于2.4米，次阳台设计进深由不应大于1.2米调整为不应大于1.5米，并按其水平投影面积的1/2计算建筑面积、计入容积率，超出规定部分按全面积计算建筑面积、计入容积率。各类阳台投影面积之和不超过户型面积的20%，超出部分按全面积计算建筑面积、计入容积率；每套商品住宅设计的设备平台，其水平投影面积之和不超过该户型面积的3%且不超过5平方米的，不计算建筑面积、不计入容积率；优化凸窗设计要求，凸窗宽度可与房间开间宽度等宽。

5．优化商品住宅建筑层高设计约束条件。标准层高由不宜大于3.2米调整为不宜大于3.6米；如层高超过3.6米，则按该层水平投影面积的倍数（建筑层高的1/3倍）计算建筑面积、计入容积率。

6．优化商品住宅机动车停车位配建标准。户均建筑面积在100平方米以上的商品住宅小区，机动车停车位按不少于1.0个车位/户进行配建；户均建筑面积在100平方米以下的，可按不少于0.8个车位/户进行配建。

7．优化商品住宅项目架空层使用功能。在满足消防安全、作为非营利性公共设施前提下，商品住宅项目架空层可进行半围合（绿植、树木等），设置健身运动、图书阅览、党建活动、儿童游戏、青年交流、老年休闲等小区公共活动功能。架空层不得以任何形式对外销售或变相以租代售。

三、优化金融税费支持

8．充分发挥各级房地产融资协调机制作用，全面建立项目融资白名单机制，对符合条件的房地产项目应进尽进、应贷尽贷。并按照“一地一企一行一策”要求，大力支持房地产企业开发建设资金贷款，优化贷款审批程序，降低贷款利率，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理资金需求。

9．降低商业性个人住房贷款首付比例。首套房贷最低首付比例降至不低于15%，二套房贷最低首付比例降至不低于25%；取消首套和二套房贷利率政策下限。

10．优化公积金贷款政策。支持可提可贷公积金购买新建商品住宅；职工家庭在当地无成套住房（无独立厨卫），公积金首次贷款已结清并再次申请公积金贷款的，执行首套房贷款政策；对首次使用住房公积金贷款购房的在职职工，贷款上限调整为80万；再次使用住房公积金贷款购房的，贷款上限调整为70万元。允许使用住房公积金贷款购房的三孩家庭或者购买装配式建筑住房、立体生态住宅的家庭，在贷款上限的基础上，贷款额度上浮20%;异地缴存职工在上饶本地购买新建商品房的，享受与本地缴存职工同等贷款政策待遇；探索研究并适时出台针对购买大面积、大空间等高品质改善型住宅的公积金贷款政策。

11．对新签订商品房预售资金监管协议的项目，不再收取商业按揭贷款保证金，并适度降低公积金贷款保证金收取比例。

12．落实交易税费优惠政策。落实居民个人换购住房个人所得税政策，自2022年10月1日至2025年12月31日，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在同一城市重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。支持税务部门会同住房城乡建设部门，对市场价格连续3个月环比下降且累计幅度超过10%的地区，及时下调存量房交易计税价格，打通房产置换链条。

13．鼓励房地产开发企业全款购买土地，如提前交纳土地出让价款的，提前交纳的土地出让价款等额部分可由受益财政给予购地款利息补贴（参考同期银行贷款利率）。

四、优化预售监管措施

14．对新建商品住房预售资金重点监管部分继续按8%比例核算；在预售监管资金最少保留2%比例前提下，按照监管规定要求，支持使用商业银行出具的不可撤销见索即付性独立保函。

15．房地产项目融资贷款主办银行与预售资金监管账户开立行不一致的，预售资金监管账户应变更至主办银行。

16．稳妥处置“工抵房”“法拍房”。加强对“工抵房”价格管控，网签备案价格应与该小区平均价格相匹配。各地法院依法稳妥开展“法拍房”工作，各地住房城乡建设部门要加强对当地商品房价格的监测，积极配合相关法院依法合理确定“法拍房”的起拍价，确保当地商品房价格总体平稳。

五、优化房产经纪服务

17．进一步规范房地产经纪收费。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，严厉打击滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费、采取不实报道及恶意竞争等违法行为。

18．搭建上饶市房产超市。由上饶国控投资集团有限公司负责投资建设上饶市房产超市，打造和运营“一站式”房产买卖服务平台，开发线上房产超市系统、移动端APP，设立线下实体超市，提供找房、卖房、租房、评估、担保、贷款咨询、房屋代理、信息查询等一站式闭环服务。各区政府（管委会）及相关部门要大力引导企业参与，鼓励企业入驻房产超市，加强宣传与推介，切实降低房屋交易成本。

19．探索“以旧换新”模式。鼓励国有企业、开发企业、租赁公司等市场主体积极参与“收旧换新”，充分发挥经纪公司职能，实现“帮卖购新”。

六、优化拆迁安置途径

20．在充分尊重群众意愿前提下，积极探索“房票”制度，大力实施货币化安置，实现“边征收、边购房、边入住”。

21．充分利用保障性住房再贷款政策。支持国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。

七、优化房地产市场环境

22．市级成立房地产行业服务专班，从住建、金融、行政审批等部门和水、电、气、网等专营单位抽调人员集中进驻房产超市办公，主动靠前服务，为房地产企业做好“拿地审批、开发建设、验收交付”等全过程服务。

23．建立“一地一企一行一策”机制，加大房地产项目融资支持力度。市中心城区试点推出一批面积30亩左右的标准地，通过加强政银企三方联动，为企业开发建设提供融资支持。

24．优化新建商品房项目审批服务。全面推行“拿地即开工”，分阶段核发施工许可证，支持单独核发基坑支护和土方开挖阶段施工许可证；全面优化预售许可办理流程，新开发建设的商品住房项目开发投资比例达到25%以上、主体结构施工形象进度达到±0以上，并已明确施工进度和竣工交付日期、交清土地出让价款后，即可办理预售许可，但在达到规定预售形象进度前，须实行全额预售资金重点监管。

25．探索现房销售模式。针对试点新推出的现房销售项目，竞得人可申请延期至取得现房销售备案前缴纳城市基础设施配套费。

26．水、电、气、网等专营单位要进一步完善服务机制，规范收费行为，明码标价，对不合理收费一律进行清理，切实降低房地产项目开发建设成本。

27．加强房地产协会建设。充分发挥协会在行业转型发展方面的带动作用，推动房地产企业转型升级、创新发展，积极推广高品质住宅建设；同时，切实发挥协会在加强行业自律和规范管理方面的积极作用，建立行业自律和诚信机制，规范企业行为，维护市场秩序，优化竞争环境，实现资源共享、互利共赢，推动房地市场稳健转型和高质量发展。

八、优化相关配套措施

28．提前明确新建商品住房项目所属学区。按照就近入学原则，结合片区学位供给情况，在新建商品住房项目土地出让时，明确项目学区。

29．优化义务教育入学条件。对购买新建商品住房的业主子女，可凭已备案的新建商品房网签合同按照当年义务教育招生政策办理义务教育入学手续。

本文件自印发之日起在市中心城区（信州区、广丰区、广信区、上饶经济技术开发区、上饶高铁经济试验区）试行一年，期间如遇上级政策调整，以上级政策为准。市中心城区之外的其他县（市、区）可结合实际，参照执行。

吉安

为贯彻落实党中央国务院和省委省政府关于房地产市场调控系列决策部署，坚持“房住不炒”定位，结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，7月19日，我市中心城区出台了推动房地产平稳健康发展若干措施，具体如下：

1.延续非住宅商品房契税补贴。自2024年7月1日起至2024年12月31日，购买了中心城区范围内新建非住宅商品房（含商业、车位、车库、公寓、写字楼等），并在此期间办理了商品房买卖合同备案的，由受益财政给予所缴购房契税100%奖励。奖励申请手续参照《吉安市中心城区购房契税、住宅专项维修资金奖励和城市基础设施配套费延期缴纳实施细则》（吉市建字〔2022〕186号）规定办理，申请受理时间截至2027年6月30日。

2.实行住房消费、商贸消费联动。自2024年7月19日起至2024年12月31日，对购买中心城区范围内新建商品住宅，并在此期间办理了商品房买卖合同备案的自然人，由受益财政安排资金，对购买人发放一定额度、限定时间内使用的家居、家电、家装等记名式消费券，实现住房消费与消费品更新、商贸等消费的良性联动。

3.推动住房“以旧换新”。按照“政府引导、群众自愿、市场化运作”原则，在中心城区范围内开展“以旧换新”试点工作，制定收购计划、收购房源条件、群众换房程序等，统一对群众自住的二手住宅进行收购。由市房地产业协会牵头，搭建换房房源信息发布平台，指导房地产企业、房地产经纪机构对换房群众提供“换新购”服务，促成群众通过“以旧换新”方式购买改善性新建商品住宅。

4.推行商品房“租购并举”模式。建立健全住房租赁运营管理和服务体系，通过公开、公平、公正的方式选取部分开发项目商品房房源开展“租购并举”试点工作，即房地产开发企业可与承租人签订租赁期限最高不超过5年的租售合同，租金原则上根据市场评估价和市场行情确定，自合同签订之日起5年内承租人可以以租金抵扣房款的方式在同等条件下优先享有房屋购买权。对于在城南新区、高铁新区开展“租购并举”试点的商品房房源，允许适龄儿童少年凭借其本人或者监护人的租购合同和水、电及物业费缴纳凭证在城南新区和高铁新区就近办理入学，实现租售同权。

5.优化购房入学模式。购买新建商品住宅并完成商品房买卖合同备案的，允许适龄儿童少年、幼儿凭借其本人或者监护人的购房合同办理入学，具体由当地教育部门根据学位情况统筹安置。

6.优化存量房交易管理及税收征管。进一步优化我市中心城区存量房交易管理及税收征管，将存量房网签备案合同作为纳税申报的依据。对存量房交易计税评估基准价格实行动态管理，根据房地产市场运行、价格变化等情况，原则上每年至少更新或者确认一次存量房（含非住宅商品房）交易计税基准价格。

7.优化住宅项目阳台进深、建筑层高规划约束条件。在保证结构安全条件下，住宅项目主阳台进深调整为不应大于2.4米、次朝向阳台进深调整为不应大于1.5米。在此进深内的，无论阳台是否封闭，均按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率，超出规定部分按全面积计算建筑面积并计入容积率；各类阳台投影面积之和不得超过户型面积的15%，超出部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。普通住宅建筑标准层层高由不宜大于3.2米调整为不宜大于3.6米；当层高大于3.6米时，按该层水平投影面积的倍数（倍数=建筑层高除以3米）计算建筑面积和容积率。

8.推动住宅小区居住空间更优。自2024年7月19日起通过招拍挂方式新取得建设用地使用权的项目，土地出让合同和用地规划条件应约定建成后无偿移交政府的配套设施，包括垃圾收集房、公共厕所、变电房（配电室）、开关站、开闭所，幼儿园、托儿所、社区综合服务用房、社区居家养老服务用房、社区文体活动用房、社区卫生服务用房、小型垃圾转运站等设施，以及电动自行车停充场所、风雨连廊、架空层、上人屋面等作为不计入公摊的供业主免费开发使用的公共空间，建筑面积不纳入项目容积率计算；每户住宅设置设备平台水平投影面积之和不超过该户型面积的3%且最高不超过5平方米的，不计算建筑面积和容积率;超出前述部分面积，按其水平投影面积计算建筑面积和容积率。已取得工程规划许可证的项目，仍按原计算规则实施。

9.扩大保障性租赁住房供给。在符合现行政策的前提下，进一步完善保障性租赁住房供应体系，拓宽房源筹集渠道，充分考虑区域商品房库存、去化周期、保障性租赁住房供应的实际情况，按照以需定购原则，采取以购代建的方式，由政府回购部分交通便捷、就业集中、区位较好，符合户型、面积要求的公寓、新建商品住宅作为保障性租赁住房。用好用足保障性住房再贷款，鼓励金融机构向政府选定的地方国有企业发放保障性住房收购贷款或住房租赁团体住房贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房。鼓励支持房地产企业将整栋未预售的商品住房申请认定为保障性租赁住房，对经多部门审核认定，符合保障性租赁住房条件的项目，由保障性租赁住房供给方政府，按规定给予上级财政补助资金支持，并免除城市基础设施配套费等费用。

10.优化商品房预售形象进度管理。对市中心城区新建商品房项目，按提供预售的商品房计算，对投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上的，办理预售许可的最低预售形象进度为预售楼栋施工至正负零，进一步加强预售资金监管，不断提高预售资金管理服务水平。允许建筑区划内规划用于停车的产权车位办理预售。

11.全面落实城市房地产融资协调机制。加快推进房地产融资协调机制落地见效，健全合规房地产项目“白名单”制度，项目“白名单”准入条件按国家有关部委意见确定，金融机构不得另行增设前置条件，对暂不符合“白名单”要求的项目，针对性拿出解决方案，做到“能进尽进”、“应贷尽贷”，一视同仁满足不同所有制企业房地产项目合理融资需求。支持各类主体新建、改建和运营长期租赁住房，盘活存量房屋，有效增加保障性租赁住房供应，按照市场化原则，为租赁住房的投资、开发、建设、运营提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。

12.合理确定按揭贷款保证金比例。结合我市实际，自7月19日起，将住房公积金贷款保证金比例下调至3%。支持商业银行按照市场化、法治化原则，与房地产开发企业协商，适当调低按揭贷款保证金比例。对已收取的保证金，在符合解付条件时，市住房公积金中心和商业银行应及时解付。